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二手房买卖攻略

 

发布时间:2020-10-19    字号:【

  一、房产过户所需资料 

  1、房地产转移登记申请表。 

  2、申请人身份证明。 

  3、房地产权利证书。 

  4、有关机关的决定书,房地产买卖合同书,(按规定需公证的,应提交公证的房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书,或经公证的房地产继承证明文件,或房地产交换协议书,或房地产分割协议书。 

  5、已设定抵押权的,应提交抵押权人同意的书面文件。 

  6、人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书。 

  7、非法人企业、组织的房地产转移,应提交其产权部门同意转移的批准文件。 

  8、划拨、减免地价的土地,应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明。 

  9、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的,应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明。 

  10、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复。 

  11、拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书。 

  12、房地产共有人同意转移的意见书。 

  13、收购或合并企业的,应提交有关部门的批准文件。 

  14、国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的,应提交有关部门的批准文件。 

  15、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。 

  

  二、房屋过户需要什么手续? 

  首先,要签订房屋买卖合同或购房合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定,凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为,转让当事人必须签订书面转让合同。 

  合同应当载明的主要内容包括:双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和四面界限,土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号),土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。 

  其次,应当办理房屋过户手续。 

  办理房产过户手续的程序如下: 

  1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内,持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格; 

  2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在15日内作出是否受理申请的书面答复; 

  3、房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估; 

  4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费; 

  5、由房地产管理部门核发过户单。 

  在办理上述手续后,双方当事人应凭过户手续,并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书:①房屋权证书;②买卖合同(原件);③双方当事人身份证原件及复印件;④房屋权登记申请书(收件窗口领取)。 

  

  三、债权债务及抵押情况 

  法律规定在房屋上设立抵押的,抵押权自抵押登记时设立。“抵押房”若要进行交易,首先要涤除抵押,否则将直接影响合同的后续履行。 

  买方在签约前,应详细了解欲购房屋的产权登记及权利限制情况,要求卖方提供房产证或不动产权证及他项权证以供核验。最重要的是,要求卖方提供自房地产交易中心系统中调取的不动产登记簿,该登记簿上记载有抵押权人、债权数额及抵押期限。在了解抵押权相关信息后,才能与卖方协商抵押权的涤除事宜(包括涤除时间、款项何方筹措等),并结合自身条件判断交易是否能够进行。 

  需要提醒的,在卖方需以买方的首付款涤除抵押的情况下,买方应谨防卖方挪用款项。合同中应明确约定,卖方涤除抵押的时间,买方最好在卖方预约好还款时间并能够办理抵押涤除手续的同时支付首付款,买卖双方一同前往抵押权人处办理抵押涤除手续。办理当天,买方要在确定能够办理提前还款及涤除抵押的同时再支付首付款,做好首付款支付与提前还款的衔接。 

  

  四、工程款未支付完毕问题 

  《合同法》规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人或以催告发包人在合理的期限内支付价款,发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将工程依法拍卖,建设工程的价款就工程折价或拍卖的价款优先受偿。该条款从立法上首次设定了建设工程价款优先受偿权。应该说,建设工程优先受偿权的确立,有利于维护建设工程行业的交易秩序以及公平合理、等价有偿的合同法原则,使建设工程合同纠纷中往往处于劣势的承包人一方得到保护,使承包人垫付的资金和付出的劳动能够得到优先受偿,有利于拖欠农民工工资等问题的解决。在法律实践中,往往出现的现象是买房人与开发商签订了房屋买房合同,但房屋尚未建成或未过户,此时建设工程承包人因发包人(即开发商)而对建设工程行使优先受偿权,而此时买房人也有权要求开发商继续履行合同交付房屋,承包商的建设工程价款优先受偿权与房屋购买者的权利产生了冲突。那么,这种冲突如何解决呢?《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)对这一冲突予以了解决。《批复》第2条规定,消费者交付购买商品房全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买房人。这意味着,只有购房者已交付了全部或大部分购房款时方可对抗建设工程优先受偿权,未支付全部或大部分购房款的购房者则不能对抗建设工程优先受偿权。 

  

 

  

  来源:山东省房地产业协会 

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